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「小额股票配资」领地控股IPO:负债猛增融资利率走高 利息高达

2020-04-14 21:53:13 196 炒股配资 领地控股,IPO,领地控股IPO:负债猛增融资利率走高,利息

新浪财经讯 4月9日,领地控股披露了招股说明书,在港交所申请上市。

领地控股是一家位于四川省的综合性房地产开发商,主要业务是住宅及商业物业的开发和销售。在克而瑞2019年销售榜上,领地集团以247.3亿元的全口径金额,排在第96位。2019年公司实现营业收入75.68亿元,利润净额6.72亿元。

值得关注的是,目前的领地控股面临着较大的债务压力。截至2019年末,应于一年内偿还的负债规模为57.63亿元,而年末公司账面现金仅为13.82亿元。近几年领地控股负债规模及融资成本均出现不断增长的趋势,2019年仅银行及其他借款利息就高达14.45亿元,远高于净利润。

领地控股赴港IPO  2019年毛利率下滑

根据公开资料,领地控股是一家位于四川省的综合性房地产开发商,公司主要业务是住宅及商业物业的开发和销售,此外公司经营范围还包括办公楼、购物大楼、商业综合体及公寓等商业物业以及酒店运营业务。

领地控股业务目前主要仍聚焦于二三线,按照2018年已售物业建筑面积计算,在四川房地产市场占比约为2.1%、在西昌、雅安及乐山房地产市场占比分别为33.2%、31.3%及26.7%。

2017年、2018年及2019年,公司录得收益分别53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元。利润净额分别为人民币6.49亿元、5.18亿元及6.72亿元。

具体来看,物业销售是主要收入来源,2019年仍占到收入的98.5%;其次是商业物业运营,收入7087.6万元,酒店业务也录得3710.2万元收入。

2019年相比2018年营业收入(主要是物业销售收入)出现大幅增长的原因是,已确认结算建筑面积由2018年的53.99万平方米增加到2019年的88.58万平方米。增加部分主要来自两个项目:一是2019年5月完成建设西昌领地兰台府,同时完成该项目其它部分的建设;二是2019年9月完成建设雅安天屿并于同年确认绝大部分建筑面积。

2019年公司毛利率下滑了7.9个百分点,净利率下滑了2.6个百分点。从2017年到2019年,公司毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8%,净利率则分别为12.2%、11.5%、8.9%。盈利能力不断降低。

公司解释2019年毛利率下滑原因为,占当年确认建筑面积最大部分的西昌领地兰台府土地收购成本偏高,为了加快周转,公司设定的售价较低,导致毛利率仅有17.9%。此外另一个项目成都锦巷兰台2019年毛利率也由前一年的43.4%下滑到26.1%。

短期偿债压力大 2019年借款利息高达14.45亿元

目前的领地控股面临着较大的偿债压力。

从2017年到2019年,领地控股经营活动现金流净额一直为负,分别为-1.87亿元、-42.88亿元、-31.12亿元。公司解释称,由于持续增加物业开发活动及加强土地收购工作所致。

截至2020年2月29日,领地控股总土地储备为1331.45万平方米,包括未售可销售建筑面积以及已售但未付建筑面积41.24万平方米、开发中物业总规划建筑面积734.43万平方米及持作未来开发物业估计总建筑面积555.78万平方米。其项目主要集中在成都、重庆等主要二线城市及华中、华南与华西不同地区的三线城市。

从2017年以来,公司负债就在不断攀升,从2017年到2019年,领地控股有息负债分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元。融资利率也随之走高,其加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%。2019年公司净资产负债比率由2017年的60%增至110%,再进一步增长至2019年的140%。

根据招股书,2019年领地控股银行及其他借款利息高达14.45亿元,远高于净利润,其中资本化的部分达到12.9亿元。

截至2019年末,应于一年内偿还的负债规模为57.63亿元,而年末公司账面现金为13.82亿元,存在较大的偿债压力。

地产“二代”已进入接班程序

领地控股成立于1999年4月,由董事长、执行董事、首席执行官兼最终控股股东之一刘玉辉与兄弟刘山及刘玉奇共同创立。

2014年12月,刘山与刘玉奇分别将全部股权赠予刘浩威(刘山之子)及刘策(刘玉奇之子)。由于刘浩威及刘策年纪尚轻,为确保顺利过渡,刘山与刘玉奇继续以股权代持方式分别为刘浩威及刘策持有该等权益。

据了解,刘策毕业于湾谷社区大学,于2011年10月加入集团担任财务部经理。刘浩威毕业于加利福尼亚大学尔湾分校,2015年5月加入集团担任广东领地房地产的总经理。

2019年1月,刘策及刘浩威获委任为公司副总裁,根据之前的安排,2019年8月刘山及刘玉奇的股权代持安排终止,刘策及刘浩威正式从刘山及刘玉奇手上接任集团的业务。

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